Grundschulden/Hyotheken

Sicherungsinhalt: Recht zur Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung

Grundpfandrechte, also Grundschulden, Hypotheken und Rentenschulden, dienen zur Sicherung von Geldforderungen. Ein Grundpfandrecht berechtigt dessen Inhaber, in das belastete Grundstück oder grundstücksgleiche Recht (z.B. Eigentumswohnung, Erbbaurecht) zu vollstrecken.

Dies erfolgt durch in der Regel durch Zwangsversteigerung. Verkaufen kann der Gläubiger das Grundstück hingegen nicht; dies ist weiterhin allein dem Grundstückseigentümer vorbehalten.

Die Zwangsversteigerung erfolgt auf Antrag gegenüber dem zuständigen Amtsgericht. Dem Antrag muss ein vollstreckbarer Titel auf Duldung der Zwangsvollstreckung in das Grundstück beigelegt werden. Diesen Vollstreckungstitel kann die Grundschuldurkunde selbst enthalten (sog. sofort vollstreckbare Grundschuld). Enthält sie diese Erklärung nicht, muss der Gläubiger den Eigentümer aus der Grundschuld zunächst bei Gericht verklagen und kann erst mit dem Gerichtsurteil die Zwangsvollstreckung beantragen. Da dies Zeit und Geld kostet, akzeptieren die meisten Kreditinstitute nur vollstreckbare Grundpfandrechte.

Bei einer Sicherungsgrundschuld darf der Antrag erst gestellt werden, wenn die Grundschuld gekündigt wurde und seit der Kündigung sechs Monate verstrichen sind.

Ist das Grundstück vermietet, erbringt es also Erträge, kann der Gläubiger auch die Zwangsverwaltung des Grundstückes beantragen. Bei der Zwangsverwaltung wird dem Eigentümer die Nutzung des Grundstückes entzogen und vom Gericht ein Zwangsverwalter eingesetzt. Die aus der Vermietung nach Abzug der Kosten verbleibenden Erträge des Grundstückes fließen dem Grundpfandrechtsgläubiger zu, der das Zwangsverwaltungsverfahren betreibt. Bisweilen werden Zwangsverwaltung und Versteigerung auch parallel beantragt, da die Versteigerung eines Grundstückes einige Zeit (teilweise mehrere Jahre) in Anspruch nehmen kann.

Grundschulden und Hypotheken, Unterschiede

Als Kreditsicherungsmittel bei Banken und Sparkassen werden heute fast ausnahmslos Grundschulden verwendet. Das liegt vor allem an der größeren Flexibilität von Grundschulden gegenüber Hypotheken und an der Unabhängigkeit einer Grundschuld von der zu sichernden Forderung. Zudem kann nach Tilgung des gesicherten Darlehens eine Grundschuld deutlich einfacher wieder zur Sicherung eines neuen Darlehens eingesetzt werden, als eine Hypothek. Hypotheken werden in der notariellen Praxis heute fast nur noch verwendet, wenn die enge Verknüpfung zwischen Forderung und Grundpfandrecht gerade gewünscht ist, insbesondere bei der Absicherung von Zahlungsansprüchen unter Privatpersonen.

Grundschuld – Bestellung

Zur Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch ist eine notarielle Urkunde zusammen mit dem Antrag auf Eintragung beim Grundbuchamt vorzulegen. Soll die Grundschuld sofort vollstreckbar sein –was bei einer Kreditsicherung der Regelfall ist- muss diese Grundschuld notariell beurkundet (also verlesen und der Inhalt erklärt) werden, anderenfalls genügt die Beglaubigung der Unterschriften der Eigentümer. Neben der eigentlichen Grundschuld enthalten die meisten Bankenformulare auch ein sog. abstraktes Schuldanerkenntnis mit Zwangsvollstreckungsunterwerfung. Damit kann die Bank im Sicherungsfall nicht nur das belastete Grundstück versteigern lassen, sondern auch ohne vorheriges Gerichtsverfahren in das übrige Vermögen der Schuldner (Konto, Gehalt, anderes nicht belastetes Grundstück) vollstrecken.  Die Kosten des Notars für die Bestellung einer vollstreckbaren Grundschuld betragen bei einem Nennbetrag von 100.000,00 € 207,00 € zuzüglich Nebenkosten und Umsatzsteuer; bei einer einfachen Grundschuld, bei der Notar nur die Unterschriften beglaubigt hat, 51,75 €  zuzüglich Nebenkosten und Umsatzsteuer. Muss der Notar allerdings die Urkunde erst vervollständigen oder gar entwerfen, betragen die Kosten auch bei einer Unterschriftsbeglaubigung zwischen 103,50 und 207,00 € zuzüglich Nebenkosten und Umsatzsteuer, jeweils bei einem Nennbetrag von 100.000,00 €. Je höher der Nennbetrag, umso höher sind die Gebühren, wobei der Anstieg nicht linear, sondern degressiv erfolgt.

Die Kosten für die Eintragung der Grundschuld im Grundbuch betragen 207,00 € (bei einem Nennbetrag von 100.000,00 €).

Inhalt

Grundschulden haben immer einen Nennbetrag. Dies ist der Betrag, den der Inhaber in einem Zwangsversteigerungsverfahren maximal aus dem Erlös beanspruchen kann. Bei der Sicherung eines Kredites entspricht der Nennbetrag meist der Höhe des Kredites. Mitunter genügt eine Grundschuld in Höhe des Kredites zur Sicherung der Bank aber nicht aus. Fällt ein Kredit aus, stehen der Bank neben dem Restkredit oft auch noch offene Zinsen, Kosten und eine Entschädigung für die bis zum Ablauf der Mindestzinsbindungsfrist ausgefallenen Zinsen und sonstigen entstandenen Schäden zu (sog. Vorfälligkeitsentschädigung). Vor allem in den ersten Jahren der Kreditlaufzeit kann es deshalb dazu kommen, dass der Betrag, den der Kreditgeber fordern kann, den Nennbetrag der Grundschuld übersteigt. Selbst wenn in einem solchen Fall die Versteigerung des Grundstückes einen Erlös erbringen würde, der alle Forderungen der Bank deckt, könnte sie sich aus dem Versteigerungserlös maximal den Nennbetrag des Grundpfandrechtes entnehmen. Grundschulden haben deshalb neben dem Nennbetrag in der Regel auch einen Zins, der Zinssatz liegt meist zwischen 15 und 18 % jährlich. Mitunter wird zudem eine zusätzliche einmalige Nebenleistung von 10-20 % des Nennbetrages vereinbart. Im Versteigerungsverfahren kann die Bank neben dem Nennbetrag auch maximal diese Zinsen beginnend zwei Jahre vor Eröffnung des Zwangsversteigerungsverfahrens sowie die Nebenleistung verlangen; bei einer durchschnittlichen Verfahrensdauer von ein bis zwei Jahren also maximal drei bis vier Jahreszinsen. Dadurch wird die Höhe der Sicherheit der Bank immer genügen, um alle denkbaren Forderungen aus dem Darlehensvertrag abzusichern. Der Zins der Grundschuld ist nicht zu verwechseln mit dem Darlehenszins, also dem Zins, den der Kreditnehmer auf seinen Kredit monatlich zahlt. Bei der Abrechnung des Darlehensverhältnisses, also der Frage, welchen Betrag der Kreditgeber noch von seinem Kunden beanspruchen kann, ist nur der Darlehenszins maßgeblich, nicht hingegen der Zins der Grundschuld.

Sicherungsvertrag

Grundschulden sind –anders als Hypotheken- von der zu sichernden Forderung losgelöst. Die Verbindung schafft ein sog. Sicherungsvertrag oder eine sog. Zweckabrede. In dieser vereinbaren der Grundstückseigentümer und der Kreditgeber, u.a. welche Zahlungsansprüche durch die Grundschuld gesichert werden und wessen Zahlungsansprüche. Auch wenn eine Grundschuld aus Anlass eines bestimmten Darlehens, z.B. einen Baukredit, bestellt wird, kann vereinbart werden, dass die Grundschuld nicht nur dieses Darlehen sichert, sondern auch alle anderen jetzigen und künftigen Forderungen, die die Bank gegen den Eigentümer oder Darlehensnehmer hat. Eine solche weite Sicherungszweckabrede hat zur Folge, dass nach Tilgung des Baukredits die Grundschuld noch nicht gelöscht werden kann, wenn der Kreditnehmer noch andere Schulden bei dieser Bank hat, z.B. ein Kontokorrentdarlehen.

Weite Sicherungszweckvereinbarungen können in bestimmten Fällen unwirksam sein bzw. nur das Darlehen erfassen, das Anlass für die Bestellung der Grundschuld war, insbesondere dann, wenn nicht der Kreditnehmer, sondern ein Dritter Grundstückseigentümer ist und dieses als Sicherheit mit einer Grundschuld belastet. Für den Eigentümer wäre es nämlich überraschend, wenn nach Tilgung des Darlehens, das mit der Grundschuld eigentlich gesichert werden sollte, nun auch weitere Schulden des Darlehensnehmers gesichert werden, die bei der Bestellung der Grundschuld noch gar nicht vorhanden waren und auf die der Eigentümer gar keinen Einfluss hatte.

Abtretung

Grundschulden können jederzeit von einer Bank an eine andere Bank oder eine andere Person abgetreten werden. Der Eigentümer kann dies nicht verhindern, es sei denn, in der Grundschuldurkunde wird die Abtretbarkeit ausgeschlossen (was aber bei Grundschulden zugunsten von Kreditinstituten nicht vorkommt). Der neue Inhaber der Grundschuld ist aber grundsätzlich an die Vereinbarungen des Sicherungsvertrages gebunden, d.h. er darf aus der Grundschuld nur vollstrecken, wenn der Sicherungsfall eingetreten ist, also wenn der Kredit nicht mehr bezahlt wird. Vollstreckt er dennoch, macht er sich schadenersatzpflichtig. Nach einer Änderung des Gesetzes haftet nun auch der bisherige Inhaber der Grundschuld –also die Bank, die die Grundschuld abgetreten hat- für den entstandenen Schaden.

Rückgewähr, Löschung

Wurde das gesicherte Darlehen vollständig getilgt, hat der Eigentümer in der Regel die Wahl, ob er das Grundpfandrecht im Grundbuch löschen lässt, dort belässt, um es ggf. wieder als Kreditsicherheit einzusetzen oder das Grundpfandrecht an sich selbst oder eine andere Bank abtreten lässt.

Soll die Grundschuld gelöscht werden, ist hierzu zunächst eine Löschungsbewilligung des Gläubigers notwendig. Diese muss öffentlich beglaubigt werden. Sofern die Bank nicht selbst ein Siegel führen darf, wie z.B. Sparkassen, müssen die Vertretungsberechtigten der Bank selbst zum Notar, um ihre Unterschriften auf der Löschungsbewilligung beglaubigen zu lassen. Die entstandenen Auslagen lassen sich die Banken und Sparkassen erstatten.

Mit dieser Löschungsbewilligung muss der Eigentümer dann vor einem Notar die Löschung im Grundbuch beantragen; der Antrag löst wiederum Notargebühren aus; bei einer Grundschuld über 100.000,00 € sind dies 103,50 € (der Notar entwirft den Antrag) oder 51,75 € (der Eigentümer bringt den Antrag mit) zuzüglich Umsatzsteuer. Antrag und Löschungsbewilligung werden sodann zum Grundbuchamt gereicht; die Grundschuld wird dann im Grundbuch gelöscht. Die Löschung erfolgt gebührenpflichtig.

Die Grundschuld kann auch im Grundbuch verbleiben. Dies hat zunächst den Vorteil, dass die Gebühren der Löschung gespart werden und diese jederzeit wieder als sofort verfügbares Sicherungsmittel für ein neues Darlehen verwendet werden kann. Zu lange sollte eine Grundschuld aber nicht im Grundbuch verbleiben, weil es später zu Schwierigkeiten bei der Löschung kommen kann. Zum einen kann der Anspruch auf Löschung verjähren. Zum anderen kann der Gläubiger der Grundschuld erloschen sein. Dies führt hierzulande vor allem bei Grundpfandrechten, die vor 1945 bestellt wurden, häufig zu Schwierigkeiten bei der Löschung, weil der Gläubiger nicht mehr existiert und Unterlagen, die belegen, dass das gesicherte Darlehen bezahlt wurde, nicht auffindbar sind. Der Gesetzgeber hat deshalb für solche alten Rechte Erleichterungen für die Löschung geschaffen.